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Sanierungspflicht beim Hauskauf: Diese GEG-Fristen gelten 2026 für neue Eigentümer
Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, hat zwei Jahre Zeit für die GEG-Pflichtmaßnahmen: Geschossdecke und Heizungsrohre dämmen. Die Kessel-Austauschpflicht ist seit Juli 2026 gestrichen. Was bleibt, was es kostet — und wie KfW und iSFP beim Kauf helfen.
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Mit den Schlüsseln übernehmen Sie auch Pflichten: Das Gebäudeenergiegesetz gibt neuen Eigentümern zwei Jahre Zeit für bestimmte Nachrüstungen. Die gute Nachricht: Seit der GEG-Reform im Juli 2026 ist die Liste kürzer geworden — die Kessel-Austauschpflicht ist Geschichte. Was wirklich bleibt, was es kostet und wie Sie Pflicht und Kür clever verbinden.
Das Prinzip: Langjährige Selbstnutzer genießen Bestandsschutz, doch mit dem Eigentümerwechsel gehen die Nachrüstpflichten auf den Erwerber über — bei Kauf ebenso wie bei Erbschaft und Schenkung. Das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 hat zwar die Heizungsregeln radikal entschärft, die Dämmpflichten der §§ 47 und 69 GEG aber ausdrücklich bestehen lassen.
Ist die Decke zum unbeheizten Dachraum ungedämmt, muss sie binnen zwei Jahren auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) gebracht werden — alternativ erfüllt ein gedämmtes Dach die Pflicht. Praktisch heißt das meist: 12 bis 16 Zentimeter Dämmstoff, bei begehbaren Böden mit Verkleidung.
Praktisch heißt U-Wert 0,24: je nach Material 12 bis 16 Zentimeter Dämmstoff. Beim nicht begehbaren Dachboden ist die Einblasdämmung die günstigste Lösung (ab ca. 20–35 €/m², oft an einem Tag erledigt); soll der Boden begehbar bleiben, kommen Druckfeste Platten plus Verlegeplatten auf 40–60 €/m². Wichtig: Die Maßnahme ist BAFA-förderfähig (15 %, mit iSFP 20 % ab 30.000 € Paketvolumen) — Pflicht und Förderung schließen sich nicht aus.
Zugängliche Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (typisch: Keller) müssen isoliert werden — die günstigste Pflicht: Material kostet wenige Euro pro Meter, vieles ist in Eigenleistung machbar.
Bis Juli 2026 mussten neue Eigentümer über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel binnen zwei Jahren tauschen — diese Pflicht wurde mit dem GModG ersatzlos gestrichen. Wirtschaftlich bleibt der Tausch oft sinnvoll (Stichwort CO₂-Preis und bis zu 22.400 € Heizungsförderung), verpflichtend ist er nicht mehr.
Die 2-Jahres-Uhr nach dem Hauskauf (Stand Juli 2026)
Die Nachrüstpflichten gelten nicht für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Diese Ausnahme klebt an der Person, nicht am Haus: Mit dem Eigentumsübergang erlischt sie, und die 2-Jahres-Frist beginnt mit dem Grundbucheintrag.
Für ein typisches Einfamilienhaus mit 100 m² Geschossdecke: Einblasdämmung ab rund 1.500 Euro (20–35 €/m²), begehbare Plattendämmung 40–60 €/m²; Rohrdämmung ab etwa 400 Euro. Insgesamt landen die meisten Käufer bei 2.000 bis 5.000 Euro — und sparen dafür dauerhaft rund zehn Prozent Heizkosten. Die BAFA fördert die Dämmung zudem mit 15 Prozent (mit iSFP-Bonus 20 Prozent ab 30.000 € Investitionsvolumen).
Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Rahmen bis 50.000 Euro (§ 108 GEG); in der Praxis liegen Erstverstöße meist bei 200 bis 3.000 Euro. Auffallen kann die fehlende Dämmung etwa bei der Feuerstättenschau des Schornsteinfegers, bei Förderanträgen oder späteren Bauvorhaben. Gemessen an Pflichtkosten von 2.000 bis 5.000 Euro — die sich über die Heizkosten selbst verzinsen — ist das Risiko den Aufschub nicht wert.
Übrigens lohnt der Blick auf die Effizienzklasse schon bei der Preisverhandlung: Häuser der Klassen F bis H handeln am Markt mit deutlichen Abschlägen — wer die anstehenden Maßnahmen vor dem Kauf beziffern kann, verhandelt mit Zahlen statt Bauchgefühl.
Energieausweis anfordern — der Verkäufer muss ihn spätestens zur Besichtigung vorlegen; Effizienzklasse und Energieträger gehören in Ihre Kalkulation.
Heizungsalter und -typ notieren — Baujahr, Brennstoff, letzter Schornsteinfeger-Bericht. Seit dem GModG besteht zwar keine Austauschpflicht mehr, aber der CO₂-Preis rechnet mit.
Pflichtkosten einpreisen — 2.000–5.000 € für Geschossdecke und Rohrdämmung gehören in die Finanzierung, ebenso absehbare Kür-Maßnahmen.
Effizienzklasse verhandeln — F/G/H-Häuser handeln mit Abschlägen; wer die Sanierungskosten beziffern kann, verhandelt mit Zahlen statt Bauchgefühl.
Förderkulisse checken — „Jung kauft Alt" (KfW 308) muss zur Familie passen, die 54-Monats-Sanierungsauflage will geplant sein.
Schon vor dem Notartermin gehört der Energieausweis auf den Tisch — der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kauf ist der individuelle Sanierungsfahrplan das richtige Werkzeug: Er bündelt Pflichtmaßnahmen und sinnvolle Kür in eine förderoptimierte Reihenfolge, statt zweimal Gerüst und Handwerker zu bezahlen.
Für Familien besonders attraktiv: KfW 308 „Jung kauft Alt" — zinsgünstige Kredite beim Kauf von Bestandsgebäuden der Effizienzklassen F, G oder H (Haushaltseinkommen bis 90.000 € plus 10.000 € je weiterem Kind). Bedingung: Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 54 Monaten mit Energieeffizienz-Experte; ab August 2026 steigen die Kredithöchstbeträge auf 140.000 bis 180.000 Euro je nach Kinderzahl. Dazu kommen KfW 261 für die Komplettsanierung und die Heizungsförderung 458 — die Förderübersicht zeigt die Kombinationen.
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