Ob Sie für Ihre Ferienwohnung einen Energieausweis brauchen, hängt an einer einzigen Frage — und die betrifft nicht die Vermietung, sondern das Gebäude selbst: Ist es für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt? Wenn ja, fällt es nach § 2 Absatz 2 Nummer 8 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vollständig aus dem Anwendungsbereich — ein Energieausweis ist dann nicht erforderlich. Wenn nein, gelten dieselben Pflichten wie für jedes andere Wohngebäude.
In der Praxis fällt die Mehrzahl der gewerblich vermieteten Ferienwohnungen unter das Gesetz. Dieser Beitrag erklärt, wo genau die Grenze verläuft, wann Sie den Ausweis vorlegen müssen und welcher Fehler im Inserat am häufigsten ein Bußgeld auslöst.
Mit der Reform wurde das frühere Gebäudeenergiegesetz nicht aufgehoben, sondern umbenannt und geändert. Der volle Titel lautet jetzt „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" — abgekürzt GModG. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026, die ersten Teile traten einen Tag später in Kraft.
Für Vermieter wichtig: Die Paragrafen rund um den Energieausweis behalten ihre Nummerierung — § 80 für Ausstellung und Vorlage, § 87 für Anzeigen, § 108 für Bußgelder. Andere Abschnitte des Gesetzes wurden dagegen verschoben. Was die Reform inhaltlich verändert hat, steht in unserem Überblick zu den GEG- und GModG-Pflichten 2026.
§ 2 Absatz 2 Nummer 8 GModG nimmt Wohngebäude vom Anwendungsbereich aus, die
für eine jährliche Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten bestimmt sind, oder
für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch in dieser Zeit unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt.
Das entscheidende Wort ist „bestimmt". Maßgeblich sind Zweckbestimmung und bauliche Auslegung des Gebäudes — nicht, wie gut die Auslastung in einem einzelnen Jahr zufällig ausfiel. Ein ungedämmtes Sommerhaus ohne winterfeste Heizung, eine Datsche oder ein Bungalow auf einem Campingplatz erfüllen das in der Regel. Eine vollwertig beheizte Ferienwohnung, die Sie über Buchungsportale ganzjährig anbieten, erfüllt es nicht — auch dann nicht, wenn im vergangenen Jahr nur zehn Wochen gebucht waren.
Wer ganzjährig inseriert, kann sich also nicht auf die Ausnahme berufen. Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Fehleinschätzungen.
Nach § 80 Absatz 3 GModG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein Gebäude oder eine Wohneinheit verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird — sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist dabei ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht nachträglich auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde.
Die Vorlagepflicht regelt § 80 Absatz 4, für Vermietung und Verpachtung über Absatz 5: Interessenten ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen — ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich zu übermitteln, spätestens auf Verlangen. Nach Vertragsabschluss muss er unverzüglich übergeben werden.
Ehrlich an dieser Stelle: Ob eine kurzzeitige Ferienvermietung — die Buchung über ein Portal für eine Woche — als „Vermietung" im Sinne dieser Vorschriften zu behandeln ist, ist nicht abschließend geklärt. Die Regelungen sind erkennbar auf Miet- und Pachtverhältnisse zugeschnitten. Eindeutig greifen sie beim Verkauf der Immobilie und bei dauerhafter Vermietung. Wer ohnehin unter das Gesetz fällt, fährt mit einem vorhandenen Ausweis in jedem Fall sicherer — er kostet weniger als ein einziges Bußgeldverfahren.
Sobald ein Energieausweis vorliegt und Sie eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien schalten, verlangt § 87 Absatz 1 GModG für Wohngebäude fünf Pflichtangaben:
die Art des Ausweises — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
den im Ausweis genannten Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
den wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
das im Ausweis genannte Baujahr,
die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG. Der Bußgeldrahmen liegt nach § 108 Absatz 2 Nummer 2 bei bis zu 10.000 Euro. Dasselbe gilt, wenn der Ausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt oder übergeben wird.
Wichtig zur Einordnung: Diese Pflicht knüpft an die Immobilienanzeige für Verkauf oder Vermietung an — nicht an ein gewöhnliches Buchungsinserat für Urlaubsgäste. Sobald Sie die Ferienimmobilie aber verkaufen oder dauerhaft vermieten wollen, gilt sie uneingeschränkt.
Ein Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen der zurückliegenden 36 Monate. Bei einer Ferienimmobilie mit stark schwankender Belegung ist dieser Wert wenig aussagekräftig: Zwei schwache Saisons lassen das Gebäude effizienter erscheinen, als es ist — zwei starke das Gegenteil.
Der Bedarfsausweis rechnet dagegen mit den Bauteilen und einem genormten Nutzerverhalten. Er kostet mehr, bildet das Gebäude aber unabhängig von der Belegung ab und ist die belastbarere Grundlage, wenn Sie später sanieren oder verkaufen. Was beide Varianten kosten, haben wir aufgeschlüsselt: Was ein Energieausweis konkret kostet. Die Grundlagen zu Arten, Gültigkeit und Pflichten stehen im Energieausweis-Leitfaden.
Selbst wenn Ihr Objekt unter die Vier-Monats-Ausnahme fällt, spricht einiges für einen Ausweis. Er beziffert, wo die Energie im Gebäude verloren geht, und ist damit die Grundlage jeder Sanierungsentscheidung. Er hilft, Fördermittel sauber zu beantragen — welche Programme in Frage kommen, steht in unserer Förderübersicht 2026. Und er beantwortet die Frage, die Gäste und Käufer zunehmend stellen: Wie hoch sind die laufenden Kosten wirklich?
In den klassischen Vermietungsregionen zwischen Ostsee und Berliner Umland ist das längst ein Wettbewerbsfaktor. In stark nachgefragten Lagen wie Usedom konkurrieren private Vermieter mit professionell geführten Häusern, die ihre Betriebskosten im Griff haben — ein Objekt mit belegbar niedrigem Verbrauch lässt sich einfacher und zu besseren Konditionen vermieten.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand von November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade in Grenzfällen — insbesondere bei der Frage, ob Ihr Gebäude „für weniger als vier Monate bestimmt" ist — sollten Sie die Einordnung mit einem Energieberater oder einer Rechtsanwältin klären.
Verwandte Begriffe im Energie-Wissen: Energieausweis · Bedarfsausweis · Verbrauchsausweis · GEG
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